业主拖欠物业费，限制业主基本通行权？不可以！

（苏琳）近日，敦化市人民法院调解了一起因业主拖欠物业费引发的物业服务合同纠纷案件，明确了催缴物业费的法律边界，厘清了业主与物业公司的权利义务，为规范物业服务行为、维护业主合法权益提供了清晰的司法指引。

案情介绍：张某因对其所居住小区的物业服务质量持有异议，自2021年起拖欠物业费未缴纳。被告物业公司在多次向张某催收物业费未果后，采取停用张某门禁卡、限制其电梯使用权限的方式进行施压，导致张某无法正常进出所居住单元楼，严重影响其日常生活。双方就此事协商未果后，张某为维护自身合法权益，诉至敦化市人民法院，请求判令物业公司恢复其门禁及电梯使用功能；物业公司应诉后提起反诉，要求张某支付拖欠的物业费及违约金。

调解过程中，法官一方面向物业表明，电梯、门禁系小区业主正常居住、通行所必需的基础设施，属于业主建筑物区分所有权的核心范畴，依法受法律保护。物业公司作为物业服务提供方，其与业主之间成立物业服务合同关系，该合同属于双务合同，双方应秉持契约精神，全面履行各自的合同义务。物业公司以业主拖欠物业费为由，擅自停用业主门禁卡、限制电梯使用权限的催费方式，实质上系基于其物业服务合同项下的债权，不当限制业主依法享有的建筑物区分所有权，该行为缺乏明确的法律依据，且超出了合理催费的必要限度，不仅侵犯了业主的合法权益，更易加剧双方矛盾，不利于社区和谐稳定。

另一方面向张某表示业主应依法履行缴费义务，对物业服务存在的异议应通过合理合法方式沟通解决。而不是通过不缴纳物业费的方式抗议。在法官的耐心调解下，物业对自己的行为向张某致歉，表示不应该通过停用门禁卡、限制电梯使用的方式催缴物业费，并表示今后将提高物业服务质量，张某则表明会正常缴纳物业费，至此，该纠纷圆满化解。

法官提醒：物业公司与业主均应恪守法律规定及合同约定，物业公司应提升服务质量，以优质服务赢得业主认可；业主应依法履行缴费义务，对物业服务存在的异议应通过合理合法方式沟通解决。唯有双方协同发力、依法履约，才能共同将社区建设成为幸福家园，真正实现“冤家宜解不宜结”，从根源上化解物业纠纷。

来源：敦化市人民法院